Необходимость ремонта квартиры перед ее продажей или сдачи в аренду

предпродажная подготовка квартирыПланируя ремонт своего жилища, хочется получить качественно выполненные работы по минимальным ценам. Исходя из имеющегося бюджета, выжимается максимум, чтобы было уютно, красиво и современно.

А если есть жилплощадь не в лучшем состоянии, которая не нужна для прямого своего назначения – обеспечения крыши над головой? Мало ли, стали счастливыми обладателями наследства, прикупили по случаю, надеясь хорошо инвестировать денежки, или есть желание приобрести более солидное жилье, избавившись от не устраивающих квадратных метров.

Делать ремонт или не делать ремонт в квартире, предназначенной для сдачи в аренду или выставленной на продажу? Если делать, то какого уровня?

Качество ремонта квартир под аренду

Каков класс квартиры, таков вид ремонта. Если жилье относится к эконом-классу, то не стоит тратиться на дизайнерский или капитальный ремонт. Такое жилье можно сдать только студентам, семьям с ограниченным бюджетом или в качестве недорогого жилья в летний сезон (к примеру, в Одессе) для курортников, не имеющих возможности позволить себе элитное жилье.

В этих случаях нецелесообразно выкладывать солидные суммы на капитальный ремонт высочайшего качества. Любой бизнес подразумевает получение прибыли. Получая арендную плату скромных размеров не факт, что вы сможете «отбить» вложенные средства в ремонт, не говоря о прибыли.

Что надо студентам или скромно отдыхающим курортного города? Постель, интернет, кухня и ванная. Естественно, может найтись клиент и на «убитую» квартиру. Но в этом случае либо придется долго ждать клиента, либо попадется не очень благополучный заказчик, с которым потом возникнет масса проблем.

Ремонту в квартире под аренду быть! Если сдаваемое имущество рассчитано на людей, живущих от зарплаты до зарплаты, то косметического ремонта более чем достаточно.

Сдаваемые квадратные метры посуточно приводятся в порядок также в зависимости от контингента. Для бизнесменов, не желающих селиться в гостиницах, а таких сегодня предостаточно, должен быть соответствующий ремонт. К тому же квартира должна хорошо быть укомплектована мебелью и техникой.

Для командировочных, ищущих доступное жилье на несколько дней, также вполне подойдет слегка обновленный интерьер с минимальным набором удобств.

Вообще трудно предугадать, кто попадет в квартиросъемщики. По лицу и паспортным данным не предскажешь привычки человека и уровень его воспитанности. Может статься, что после нескольких дней пребывания в квартире, жилище будет требовать ремонта.

Поэтому любой, косметический или элитный ремонт в квартире под сдачу в аренду следует делать, соблюдая такие правила:

  • применять износостойкие отделочные материалы;
  • светлые оттенки красивы, но маркие, а потому при отделке стен лучше их не использовать;
  • надежный монтаж коммуникаций в ванной комнате / туалете при использовании надежной сантехники, которая может быть и недорогой;
  • надежный монтаж электрики;
  • износостойкое напольное покрытие, к примеру, керамическая плитка.

Жилье в случае сдачи посуточно бизнесменам, командировочным, курортникам и романтическим парам априори должно быть меблированным. При сдаче в аренду на длительный срок квартира с мебелью позволяет увеличить арендную плату.

Правила выбора мебели для жилья, сдаваемого в аренду:

  • обстановка должна быть выгодной для вас в финансовом плане, а не модной или по фен-шуй. Мебель это ваши инвестиции, которые должны принести дивиденды. Поэтому внимание на ценник и функциональность;
  • отправляться за мебелью следует, зная точные размеры помещения. Лишние пару сантиметров в ширине / высоте в лучшем случае станут причиной неудобства для арендаторов и в худшем случае такая мебель просто не поместиться в нужном месте;
  • предварительно требуется сделать план расстановки мебели. Подойдет самый простой рисунок на бумаге, но он даст представление о будущем интерьере и необходимом количестве предметов и видов мебели. Стоит подумать, а не будет ли дверца открытого шкафа упираться в диван или единственная розетка окажется за стеной того самого шкафа. К слову, о розетках. Целесообразнее сначала визуально мебель расставить, а затем заняться планированием электропроводки.

Предпродажный ремонт квартир

Тоже интересный вопрос, у которого множество видений ответа. Прежде обозначим, что цены на недвижимость формируются от ряда факторов, не подвластных продавцу, покупателю и риелтору:

  • престижность района;
  • подъездные пути, включая наличие парковки;
  • удаленность от инфраструктуры: школы, детских садов, магазинов, поликлиник, остановок муниципального транспорта и т.д;
  • этажность;
  • дом (хрущевка, сталинка, кирпичный или бетонный новострой и др.);
  • вид из окна и прочие подобные нюансы.

А ремонт? Вот риэлторы утверждают, что цену на квартиру с ремонтом можно поднять на 20%. Такого мнения придерживается часть населения. Я не риэлтор, но такой оптимизм вызывает сомнение.

Цифры говорят, что в бум квартирных продаж жилплощадь с хорошим качественным ремонтом уходила дороже на 5-10% «убитого» аналога. Не факт, что сумма, потраченная на ремонт «убитой» квартиры вернется этими 5-10 процентами.

Если квартира в сносном состоянии, но где-то на обоях остались следы художества малышей или когтей домашних питомцев, то их лучше снять. Многие специалисты советуют не оклеивать стены новыми обоями, а подготовить их под оклейку либо покраску. Стены, «прошедшие» шпатлевку и грунтовку (можно сделать из доступных по цене материалов, у вас нет цели, чтобы материал продержался на стене сто лет) эстетично смотрятся и новоселам с ними вполне можно жить энное время, пока руки не дойдут до декоративной отделки или не накопится нужная сумма.

Вряд ли получится угадать вкусовые предпочтения потенциальных покупателей. Как правило, даже обои «с нуля» новые хозяева переклеивают на свой вкус. Для продавца квартиры новые обои это дополнительные траты и для покупателя тоже – надо будет тратить время или деньги и время на демонтаж обоев.

Итак, в наличии квадратные метры с неприятными последствиями прежней эксплуатации, что делать?

Целесообразные действия при предпродажной подготовке квартиры в унылом состоянии:

  • удаление обоев, с последующей шпатлевкой / грунтовкой;
  • демонтаж встроенных шкафов, если они в удручающем состоянии;
  • демонтаж ржавых труб и рассохшихся окон или приведение их в надлежащий вид, к примеру, с помощью покраски;
  • решение вопроса с керамической плиткой на кухне / ванной комнате, если она в сносном состоянии, но загрязнена, то ее вычистить до блеска, если ее срок эксплуатации подошел к концу, то демонтировать. Как и с обоями, не рекомендуется укладывать новую плитку, невозможно угадать требования новых жильцов по дизайну и по качеству самой плитки. К тому же для отделки стен новые хозяева могут использовать иные материалы, к примеру, панели. Отштукатуренные стены под декоративную отделку – вот, что нужно;
  • та же история с полом, в некоторых случаях покупателя больше обрадует свежая стяжка, нежели уложенный линолеум из недорого сегмента.

По мнению некоторых ремонтников у потенциального покупателя больше энтузиазма вызовет квартира, готовая под декоративную отделку, нежели жилплощадь со сделанным ремонтом, не удовлетворяющим по дизайну. Хотя любой случай индивидуален.

Прикиньте, во сколько обойдется вам предпродажный ремонт квартир (при самостоятельном подсчете не забывайте, что надо подбить сумму ремонта и умножить ее на два, только так не специалист может получить реальные затраты) и реально насколько вы сможете дороже продать квартиру. Порой целесообразнее потерять сумму на скидке по цене квартиры, нежели не окупить затраты на ремонт.

Удачных сделок по недвижимости!

Виктор Винтик

© rusin.in.ua 23.08.16